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부동산 부부공동명의 일반적인 절세 효과

부부가 분양권을 가지고 있을때 공동명의로 절세가 가능하다는 것을 많은 분들이 알고 계실 겁니다.





기초적인 부분이지만 간단히 설명드리자면 세금 = 과세표준 x 세율 인데,



단일세율이 아닌 계단식 세율을 적용하는 세목은 과세표준이 낮을수록 세율도 낮게 적용이 가능합니다.



따라서 과세표준을 50%로 줄이면 낮은 세율을 적용할 수 있게됩니다.







예를들어, 과세표준이 8,000만원 이라고 가정을 할때 



       1인 단독소유인 경우         : 최고세율 24% , 인별공제 250만원 

       50%씩 두명이 소유한 경우 : 최고세율 15% , 인별공제 250만원 각각 적용



따라서 높은 세율도 피하고 인별공제도 각각 받을 수 있어서 세금이 줄어들게 됩니다.








분양권 공동명의 세목별 절세 효과



조금 더 정확하게 세목별로 어떤 효과가 있는지 살펴보겠습니다.



취득세의 경우 세대별 주택수에 따라 세율이 다르지만 공동명의 여부에 따라서 달라지지는 않습니다.



그러나 종합부동산세와 양도소득세는 아래와 같은 공제효과가 발생하게 됩니다.




앞에서 언급한 바와 같이 양도소득세의 절세효과 뿐만 아니라 



종합부동산세에서도 공제가 증가하여 세금이 줄어드는 효과가 있습니다.









분양권 공동명의 절세의 기술 : 감정평가 (또는 실거래가)



이번에는 프리미엄이 형성된 분양권에 대한 공동명의 절세에 대해 알아보겠습니다.



청약경쟁률이 뜨거운만큼 분양권에 붙는 프리미엄도 상당히 높아지고 있습니다. 





이런 상황에서 부부공동명의를 진행할 때 절세를 극대화 할 수 있는 방법을 알려드리겠습니다.







양도소득세를 계산하는 양도차익은 처분가액에서 취득가액을 차감한 금액입니다.



      양도차익 = 처분가액 - 취득가액



분양에 당첨된 수분양자는 취득가액이 분양가로 정해집니다.



BUT, 부부공동명의를 통해 증여를 받게되는 배우자의 취득가액은 증여세법에 따라 '시가'를 적용 할 수 있습니다. (상속세 및 증여세법 제60조)



시가는 같은 공동주택 단지내에 실거래가가 있는 경우 그 실거래가가 될 수 있고 

다른 방법으로는 감정평가를 통해 배우자에게 증여하는 가액, 즉 배우자의 취득가액을 산정할 수 있습니다.





프리미엄이 형성된 분양권 부부공동명의 시 절세를 극대화 할 수 있는 방법은 

증여받는 배우자의 취득가액을 프리미엄이 반영된 시가로 상향시키는 것입니다. 그 결과 향후의 양도소득세를 절감시킬 수 있습니다. (단, 증여 후 5년 이내에 처분 시 최초의 취득가액으로 반영됩니다.)





이 취득가액은 증여세 신고시 사용되는 것이며

향후 등기시점에 납부하는 취득세의 취득가액은 분양가를 적용하므로 취득세가 증가하지 않습니다. 

참고로 분양이 아닌 기존에 등기된 주택의 경우는 증여시 증여된 금액만큼 취득세가 추가로 발생됩니다.

즉, 분양권인 상태로 증여할 때에만 취득세가 추가로 발생되지 않게됩니다.



     

예를 들어 보겠습니다.

남편 명의로 8억에 분양을 받은 아파트에 50:50로 공동명의를 진행하는데 주변의 시세가 반영되어 프리미엄 5억이 추가된 13억의 실거래가 생긴 경우입니다.

   


남편의 취득가는 분양가의 50%인 4억이 됩니다. 

아내의 증여소득 취득가로 신고할 금액은 분양가의 50%인 4억(A)으로 신고할 수도 있지만 프리미엄을 포함하여 6.5억(B)으로 신고를 할 수도 있습니다. (분양가의 50% 4억 + 프리미엄의 50% 2.5억)



이 경우에는 부부증여세 비과세 금액 6억을 초과하기 때문에 증여세가 발생하게 됩니다.







그러나 아직 잔금을 납부하지 않아서 분양대금을 5억까지 납부한 상황이라면 

기납부한 분양가의 50%인 2.5억만 반영하여 아내의 증여소득 취득가는 5억(B)이 됩니다.

(기납부 분양가의 50% 2.5억 + 프리미엄의 50% 2.5억)




따라서 부부공동명의를 진행하는 시점역시 증여가액에 따라 조절하여 절세를 극대화 할 수 있습니다.






다시 정리하자면,

프리미엄을 증여가액에 반영할때 시가로 하게되는데 같은 단지에서 같은 면적의 실거래가격이 없는 경우라면 감정평가를 통해 프리미엄을 산정하여 증여가액에 반영할 수 있습니다.



주변의 시세를 통해 프리미엄을 추측할 수 있더라도 시가를 알 수 없다면 공인된 감정평가사의 감정평가가 있어야 합니다. 실거래가는 없지만 프리미엄이 형성되어 향후에 예상되는 양도소득세 절세효과가 감정평가에 소요되는 비용보다 크다면 감정평가를 진행해보는 것을 추천드립니다. 

(단, 증여신고 후 감정평가는 3개월 이내에 받아야 함.)

※ 앞선 예와같이 부부공동명의로 증여되는 금액이 6억원 이상인 경우 증여세가 발생되거나 소득이 없는

   배우자에게 증여한 경우 건강보험료가 발생될 수 있으므로 개인별 상황에 따른 고려사항도 반드시 

   체크하시기 바랍니다. 공동명의가 유리한 경우와 불리한 경우에 대해 기존의 칼럼도 참고해주세요.






※ 세금의 정확한 계산은 개인의 재산보호를 위해 반드시 전문가와 크로스 체크를 통해 다시한번 확인

   하시기 바랍니다.

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